Escritura de compra venta anterior a donación

Tengo la escritura de compraventa de un inmueble sin registrar. Resulta que la vendedora ha hecho donación a sus nietas aún sabiendo que había vendido anteriormente.

• Puedo invalidar esta donación?
• Puedo inscribir el usufructo a mi favor?

Se puede anular la donación a sus nietas, puesto que conocían de antemano que la finca se había vendido años atrás y pasaron olímpicamente.
Como puedo hacer para dejar bloqueada la donación y seguir los pasos legales para que se anule y mientras no puedan las nietas hacer uso de la nuda propiedad.

La escritura de compraventa es del año 1995 y la donación el año 2003.
Esto es una estafa o una apropiación indebida de las nietas que resultaron manipular a la donante en beneficio propio y ignorando la venta anterior, por lo tanto no les pertenecía la finca donada, bajo coacción.

Magi Sole Oliva