Garantía en contrato alquiler en local comercial

Estoy pensando en alquilar un local comercial en la localidad en la que resido. Por el tipo de negocio que se va a establecer y la inversión tan alta que se va a realizar (clínica dental) estoy negociando un alquiler de larga duración, 10 años. El propietario que es una constructora y agencia inmobiliaria me pide dos meses de fianza y una garantía en efectivo de 8 meses.

Mis dudas son las siguientes:

• Es legal pedir ambas cosas?
• Entiendo que esa garantía se pide por impago o por los posibles desperfectos que se pudieran producir en el local. En ese caso el seguro de hogar del local quién tendría que contratarlo?
• En el caso de que mi negocio no funcionara y yo me viera en la necesidad de traspasarlo o venderlo por ejemplo a los dos años de estar alquilada, que pasaría con esa garantía? Se la quedaría el propietario? Y la fianza?
•  Que otros aspectos debería tener en cuenta que deberían quedar reflejados en el contrato de alquiler?

Becca